境界杭が抜かれてなくなっている？
よくある亡失のケースには、道路工事や隣地の土留め工事等で勝手に境界杭を抜かれたり、誤って重機などで押されたりすることがよくあります。声掛けもなく勝手に杭を抜かれるのは気持ちのいいもではありません。勝手に境界杭を抜く行為は刑法上「境界損壊罪」にあたる可能性があり、争うと５年以下の懲役または50万円以下の罰金に処されます。
そこで、どうしても工事等で杭を触るときは、事前に測量業者等に依頼してお隣りさんと杭の確認を行い双方納得の上で抜くことを推奨します。
その際に、工事業者さん等が工事後に正確に杭を復元できるようにすることがポイントになり、トラブルを防いでくれます。できれば測量業者を入れてきちんと境界標を確実に復元することをおすすめします。
市街化調整区域内にある土地に家を建てたいが？
まずはお客様がお住まいの区域が都市計画上どのような指定を受けているか調べる必要があります。都市計画区域が制定されていない区域と制定された区域では、家を建てるにあたり難易度が違います。八戸周辺を例に取りますと、南郷区域は八戸市内に合併されていますが、合併前は都市計画未線引き区域のため、住宅建築を抑制する法律が少ないので農地や農業振興区域外であれば建築可能です。対して八戸市のような都市計画区域の制定された市街化調整区域になると親の土地でも簡単に建築できません。一定の要件を満たした上で、『開発許可』を申請しなければなりません。
八戸市内で主に建てられる要件をあげると、ある一定規模の集落を形成した既存集落内にトータル10年以上の居住実績があるケースがあげられます。また、八幡地区近辺には指定既存集落が設定されているので、ここに2年以上の居住実績があれば建築可能です。
漁船員として通算５年以上の経歴があり申請時まで引き続き乗船されているかたにも認められています。昭和46年以前に造成された既存造成団地内も許可を受けられます。
同じく法以前から存在する既存建物の建替による建築の方法もあります。（既存建物は取壊す前にご相談ください）
令和3年に新設された「住宅の属人性の変更」も利用価値があります。適法に許可を受けられた建物を買い取り利用したり、建替できる新しい制度です。空き家対策の切り札になるのではと期待しています。上記の条件に加え、持ち家を持たないなど条件がありますので、市街化調整区域に住宅建築を予定している方は、調査等含めて当社にお気軽にご相談ください。
農地に家を建てたいが注意事項を教えてください。
農地に家を建てるにはまず、その区域の特性を調べる必要があります。八戸市内の市街化区域内であれば毎月農地転用の受付があるので、指定の書類を揃えて提出し用途に適合した建物であれば建築可能です。ただし一部で埋蔵文化財に入っている区域があるので事前調査が必要です。
市街化調整区域は特に注意が必要です。周囲が一団の農地であれば第一種農地に該当する可能性があるので転用できない場合もあります。また農業振興区域に入っていれば原則建築できません。事前に農業委員会に照会して建築できる土地に該当するのか調査が必要です。
市街化調整区域の農地には埋蔵文化財の包蔵地が多く点在しています。建築を予定されている方はあらかじめ各自治体の教育委員会に照会が必要です。試掘をして遺跡等が見つかれば本格的な調査になり、自治体の予算の関係でまとまった期間を要するので、余裕を持った計画をおすすめします。
地目が田である場合地区の土地改良事業区域に入っている可能性があります。田を転用する場合は水揚げ代を前納して地区除外申請が必要です。また、水路をまたぐ場合には使用許可等が必要になってくるので、事前に土地改良区と協議が必要です。 住宅を建てるまでに、土地改良区、教育委員会、農業委員会、自治体都市計画窓口等と協議する箇所も多いので、調査等を含めてお気軽に当社にご相談ください。